Neda Karimi
Chief Executive Officer · GeschäftsführerinTätigkeitsfeldUnternehmensführung, Strategie und Mandantenbetreuung – mit dem Anspruch, jedes Mandat persönlich, diskret und auf höchstem Niveau zu begleiten.
Diskrete Vermittlung, fundierte Bewertung und strategische Beratung für außergewöhnliche Objekte – für Family Offices, Funds und Privatkunden in der DACH-Region, im Vereinigten Königreich und in Dubai.
DEKRA-zertifizierte Wertermittlung nach anerkannten Verfahren – als belastbare Grundlage für jede Entscheidung. Auch als Restnutzungsdauer-Gutachten für eine höhere Gebäude-AfA.
Jetzt Beratung anfragenKonzeption und Entwicklung von Projekten – von der ersten Idee über die Machbarkeit bis zur Baureife.
Jetzt Beratung anfragenStrukturierung passender Finanzierungslösungen in Zusammenarbeit mit Banken und Kapitalpartnern. In der Baufinanzierung profitieren Sie von rund 150 Produktanbietern – darunter überregionale Banken, regionale Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Finanzierungen begleiten wir für Objekte in Deutschland, der Schweiz, Spanien und den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Jetzt Beratung anfragenDiskrete Vermarktung an einen geprüften Käufer- und Investorenkreis – gezielt statt breit gestreut.
Jetzt Beratung anfragenAufbau und Strukturierung von Immobilien-Portfolios ab 10 Mio € für Funds und Family Offices.
Jetzt Beratung anfragenUnabhängige Begleitung auf Honorarbasis – transparent und konsequent im Interesse des Mandanten.
Jetzt Beratung anfragenLEVEL8 Immobilien steht seit 1998 für eine Art, mit Immobilien umzugehen, die mehr Sorgfalt verlangt als das schnelle Geschäft: zuhören, prüfen, bewerten – und erst dann beraten.
Wir arbeiten diskret und persönlich, mit einem klaren Blick für Wert und Lage. Jedes Objekt wird einzeln betrachtet, jede Empfehlung lässt sich begründen. Das ist der Unterschied zwischen einem Angebot und einer Entscheidung, die trägt.
„Wert entsteht nicht im Schaufenster, sondern in der Analyse.“
TätigkeitsfeldUnternehmensführung, Strategie und Mandantenbetreuung – mit dem Anspruch, jedes Mandat persönlich, diskret und auf höchstem Niveau zu begleiten.
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3
TätigkeitsfeldImmobilienbewertung, Finanzierung und operative Abläufe – Verkehrswert- und Restnutzungsdauer-Gutachten nach ImmoWertV, Strukturierung von Finanzierungen.
Master in International Management and Information Systems · KI-Ingenieurin
TätigkeitsfeldInvestmentpartnerschaften und Geschäftsentwicklung – vom ersten Kontakt bis zur langfristigen Zusammenarbeit mit Investoren.
Bachelor of Arts in Business Administration – Real Estate · Diplom-Immobilienwirtin (DIA)
TätigkeitsfeldImmobilieninvestments und Transaktionen – von der Objektprüfung über die Verhandlung bis zum Abschluss.
TätigkeitsfeldEntwurf und Planung von Bauprojekten – von der ersten Idee über die Machbarkeit bis zur Genehmigungsplanung.
TätigkeitsfeldStatik, Baukonstruktion und technische Prüfung – für eine sichere und wirtschaftliche Umsetzung.
TätigkeitsfeldProjektsteuerung, Termin- und Kostenplanung – koordiniert alle Beteiligten vom Entwurf bis zur Fertigstellung.
TätigkeitsfeldVermarktung und Kommunikation – Exposés, Objektpräsentation und Online-Auftritt.
Rechnen Sie Ihre Finanzierung, die Rendite eines Objekts und die Restnutzungsdauer eines Gebäudes in wenigen Sekunden durch – unverbindlich und ohne Angabe persönlicher Daten.
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
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Beispiel NRW: 6,5 % Grunderwerbsteuer + 2,0 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Makler
| Zeitraum | +6 % alle 3 J. | +10 % alle 3 J. | +15 % alle 3 J. |
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Bei Bestandsmieten sind Erhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze zulässig (§ 558 BGB: 20 %, in angespannten Wohnungsmärkten 15 % innerhalb von 3 Jahren).
Je Bauteil: teilweise = nur in Teilen oder vor längerer Zeit erneuert · umfassend = vollständig und zeitnah modernisiert
Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil – der Bodenwert wird nicht abgeschrieben.
| Modernisierungsgrad | Punkte | Restnutzungsdauer | Fiktives Baujahr |
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Die Restnutzungsdauer (RND) beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude ab dem Wertermittlungsstichtag bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer (GND) – die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines neu errichteten Gebäudes dieser Art.
Im einfachsten Fall gilt: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Gebäudealter. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, unterlassene Instandhaltung, Bauschäden oder eine nicht mehr marktgerechte Nutzbarkeit können sie verkürzen. Entscheidend ist die wirtschaftliche Nutzbarkeit – nicht, wie lange die Bausubstanz technisch noch stehen könnte.
Die Restnutzungsdauer wirkt unmittelbar auf den Verkehrswert: im Sachwertverfahren über die Alterswertminderung, im Ertragswertverfahren über den Barwertfaktor der Reinerträge. Steuerlich bestimmt sie, ob eine höhere Abschreibung (AfA) möglich ist.
Die ImmoWertV gibt in Anlage 1 Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer vor. Für nicht aufgeführte Gebäudearten wird die Gesamtnutzungsdauer aus vergleichbaren Gebäudearten abgeleitet.
| Gebäudeart | GND |
|---|
Für Wohngebäude bewertet Anlage 2 der ImmoWertV durchgeführte Modernisierungen mit Punkten. Liegen Maßnahmen länger zurück, werden weniger als die maximalen Punkte angesetzt. Bauteile, die nicht modernisiert wurden, aber zeitgemäßen Ansprüchen entsprechen, können ebenfalls Punkte erhalten.
| Modernisierungselement | max. Punkte |
|---|---|
| Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung von Bädern | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus (z. B. Decken, Fußböden, Treppen) | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
| Summe | 20 |
| Modernisierungsgrad | Punkte |
|---|---|
| nicht modernisiert | 0–1 |
| kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung | 2–5 |
| mittlerer Modernisierungsgrad | 6–10 |
| überwiegend modernisiert | 11–17 |
| umfassend modernisiert | 18–20 |
Bis zu einem bestimmten relativen Alter (Gebäudealter ÷ Gesamtnutzungsdauer) gilt die einfache Differenz RND = GND − Alter. Ab dieser Schwelle – je nach Modernisierungspunkten zwischen 10 % und 60 % – wird die Restnutzungsdauer mit folgender Formel ermittelt:
RND = a × Alter² ÷ GND − b × Alter + c × GND
Die Koeffizienten a, b und c hängen von der Modernisierungspunktzahl ab. Durch Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer so auf höchstens rund 70 % der Gesamtnutzungsdauer gestreckt. Bei einer Kernsanierung, die das Gebäude in einen neubaunahen Zustand versetzt, kann sie bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer betragen; als Baujahr gilt dann das Jahr der Sanierung, verbliebene Altsubstanz (z. B. Keller) führt zu Abschlägen.
Das fiktive Baujahr drückt das Ergebnis anschaulich aus: Stichtagsjahr − (GND − RND). Ein 1965 errichtetes, teilmodernisiertes Haus kann so wirtschaftlich einem Gebäude mit Baujahr in den 1980er-Jahren entsprechen.
| Punkte | a | b | c | ab relativem Alter |
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Vermietete Wohngebäude werden steuerlich typisiert abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG): mit 2,5 % pro Jahr bei Fertigstellung vor 1925, mit 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und mit 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von 40, 50 bzw. rund 33 Jahren.
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf entsprechend höher abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) – bei 25 Jahren Restnutzungsdauer etwa mit 4 % statt 2 %. Den Nachweis erbringen Eigentümer in der Regel mit einem Sachverständigengutachten. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) bestätigt, dass eine Ermittlung auf Grundlage der ImmoWertV dafür geeignet ist; das restriktive BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 aufgehoben.
Wichtig: Die höhere AfA verteilt den Gebäudewert auf weniger Jahre. Die Summe der Abschreibungen bleibt gleich – der Vorteil entsteht, weil die Steuerersparnis früher anfällt.
Besonders bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden, einem hohen Gebäudeanteil am Kaufpreis und einem hohen persönlichen Steuersatz. Je deutlicher die gutachterliche Restnutzungsdauer unter der typisierten steuerlichen Nutzungsdauer liegt, desto größer der Effekt – der Rechner oben zeigt Ihnen die Größenordnung.
Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 erstellen wir Restnutzungsdauer-Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV – nachvollziehbar dokumentiert für das Finanzamt. Die steuerliche Umsetzung stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.
Jetzt RND-Gutachten anfragenAlle Ergebnisse sind unverbindliche Modellrechnungen auf Grundlage Ihrer Eingaben und ersetzen keine individuelle Beratung. Die Zinswerte sind frei wählbare Annahmen und stellen kein Finanzierungsangebot dar; ein verbindliches Angebot mit effektivem Jahreszins erhalten Sie nach individueller Prüfung. Steuerliche Effekte sind im Finanzierungs- und Renditerechner nicht berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer ist eine Modellrechnung nach ImmoWertV und ersetzt weder ein Gutachten noch eine Steuerberatung. Grunderwerbsteuersätze: Stand November 2026.
Ob Verkauf, Ankauf oder eine fundierte Wertermittlung – schreiben Sie uns kurz, worum es geht. Wir melden uns persönlich und vertraulich zurück.